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NOVEDADES DEL MERCADO INMOBILIARIO

Procrear: los pasos a seguir para iniciar los trámites en Mendoza

En la provincia son 6.600 las personas que intentarán tener su casa propia a través del crédito otorgado por la Nación. A continuación todos los datos que tenés que tener en cuenta para iniciar los trámites. procrear inmobiliarias mendoza

Muchas son las expectativas por alcanzar la casa propia, anhelo que en Mendoza es ansiado por 6.600 personas que resultaron seleccionadas por el Procrear. La línea más solicitada es la de Solución Casa Propia Compra, destinada para aquellos que quieran adquirir una vivienda, nueva o usada, hasta un valor de $1.650.000.

Los candidatos deberán cumplimentar los requisitos crediticios de la entidad bancaria que elijan para obtener un crédito hipotecario el cual, en caso de resultar beneficiado, cubrirá el 90% del valor de la propiedad.

A eso se le suma el subsidio que otorga el Programa que es de 400 mil pesos para quienes tengan hijos menores de 25 años o discapacitados a cargo y cuyo valor de la vivienda sea de un valor de hasta $ 1.200.000, en caso de superar ese monto y hasta $1.650.000, el subsidio será de $300.000.

En caso de no tener hijos el subsidio será de 300 mil pesos (para una vivienda de hasta 1.200.000 pesos) o de 200 mil por una cuyo monto supere esa cifra hasta 1.650.000 pesos.

Plazos importantes para tener en cuenta

“Desde la Fecha de Selección, el solicitante tendrá 60 días corridos para concurrir a una entidad bancaria participante y obtener la precalificación para la obtención de un crédito hipotecario en la línea UVA (Préstamos de Unidades de Valor Adquisitivo)”, aseguró a El SolTomás Bibiloni, coordinador Operativo de Procrear y director Nacional de acceso al crédito.

El funcionario además agregó: “Esos 60 días se cumplen el próximo viernes para el Lote 3, es decir, todas las personas seleccionadas y notificadas vía mail en mayo y, el 11 de agosto para el Lote 4 que, a través de la misma modalidad, resultaron electas en junio”.

Por ahora esas son las fechas de vencimiento y desde Procrear no hay intenciones de extender una prórroga. Por lo que aquellas personas que no inicien sus trámites en las fechas estipuladas perderán el beneficio otorgado por la Nación.

Pasos a seguir

Una vez que los seleccionados iniciaron la validación de su trámite en un banco determinado y quedaron asentados en el sistema se inicia el trámite para conseguir el préstamo hipotecario.

Desde la misma fecha de selección (la cual fue notificada vía mail) se tendrán 240 días para lograr la aprobación del crédito hipotecario; y, desde la misma Fecha de Selección, 365 días para la escrituración de la vivienda.

“En el momento de la firma de la escritura, el Programa efectivizará el otorgamiento del subsidio al beneficiario quien podrá complementar, junto con su ahorro familiar, el crédito hipotecario para la vivienda”, dijo Bibiloni.

Requisitos solicitados para iniciar el trámite

Una vez que los beneficiarios queden inscriptos deberán cumplir con ciertos requisitos establecidos por el banco con el que operen. Las exigencias, en todos ellos, son similares.

“Tienen que ser argentino o nacionalizado con residencia permanente. Tener entre 18 y 55 años de edad (menores de 56 al momento del otorgamiento del crédito). Tener un año de antigüedad laboral, ya sea en relación de dependencia, autónomos o monotributistas. Tener ingresos familiares netos de entre 2 a 4 (salario mínimo, vital y móvil) al momento de la inscripción. A enero de 2017, esta cifra implica salarios de entre 16.120 y 32.240 pesos”, refirió Bibiloni.

Además, los interesados deben tener una buena calificación crediticia: no registrar antecedentes negativos en el sistema financiero (situaciones 2 a 5, por el incumplimiento de pago de cualquier obligación o cheques rechazados) en los últimos 24 meses. No estar inhabilitado por el Banco Central o por orden judicial.

No tienen que tener la titularidad del dominio sobre ningún tipo de propiedad inmueble, en ningún porcentaje.

Y, lo más importante, contar con un ahorro mínimo del 10% o del 15% del valor de la vivienda (según cuál fuese el valor de la propiedad), más los gastos de escrituración de la compra – venta.

Documentación a presentar

La documentación que los interesados deben presentar a la entidad crediticia varía si trabaja en Relación de Dependencia, es Autónomo o Monotributista.

Casas sobrevaluadas en Mendoza:

Es tanta la demanda que existe en la provincia por alcanzar la casa propia que los propietarios decidieron hacer la “gran avivada de siempre”. Así lo refirió Santiago Debé, Ex Presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios y titular de la Empresa Inmobiliaria en Mendoza: Santiago Debé Propiedades, quien agregó: “Hoy conseguir casas o departamentos a una cifra menor de 1.200.000 pesos es posible pero usados y con una habitación”.

Santiago Debé, titular de Santiago Debé Propiedades;  aseguró que el mercado estuvo frenado durante muchos años y hace un año ha comenzado a reactivarse pero “los vivillos” de siempre hacen negocios a costa de las necesidades de los demás.

“Obvio que hay departamentos a 1.200.000 pesos pero no en pleno centro y tampoco a estrenar y menos con cochera. Yo le recomiendo a la gente que busque mucho porque oferta hay”, culminó.


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La oferta de hipotecarios hizo subir valor de las propiedades

La oferta de hipotecarios hizo subir valor de las propiedades

Se incrementaron entre 15 y 20%. Propietarios no quieren vender por demora en liquidación del crédito. Referentes dicen que falta oferta por el valor que ofrece Procrear.

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El camino para llegar al sueño de la casa propia se está haciendo complicado para muchas familias que fueron beneficiadas con el crédito ProCreAr Solución Casa Propia destinado a la adquisición de viviendas nuevas o usadas hasta un valor de $ 1.650.000.

Desde las inmobiliarias, así como los mismos futuros acreedores, manifiestan que la oferta de viviendas que rondan entre el 1 millón y el 1,650 millones de pesos es muy acotada; sobre todo por el incremento que han tenido las propiedades en el último año.

Es que según las inmobiliarias mendocinas, departamentos y casas han tenido un incremento de entre el 15% o el 20%. Los motivos de esa suba son diversos según los empresarios del sector. Para Santiago Debé, de la empresa que lleva su nombre, los valores de las viviendas están sobrevaluadas.

"Muchos propietarios "aprovechan" la reactivación de los créditos hipotecarios para incrementar los precios de sus casas. Por ello, es que luego quedan desfasada y no están convalidadas con la demanda", indicó Debé.

Coincidieron con ello desde Acuerdo Inmobiliaria quienes indicaron que muchos propietarios vieron la oportunidad y subieron los precios de las propiedades. "Lo sucede también es que los valores van subiendo por mes, acorde a la inflación. En esta línea concordó Manuel Otero, quien dijo que el motivo por el cual aumentaron las propiedades no tiene que ver con el auge de los créditos, sino por la pérdida del poder adquisitivo de muchos propietarios -inflación-. Por ello, "es que hemos observado un incremento entre el 15% o 20% -dependiendo la propiedad- en el último año, lejos de la inflación real que ha estado por encima del 30%".

Situación del mercado

Según datos de la página del Procrear alrededor de 5.950 familias de Cuyo fueron beneficiadas con el crédito ProCreAr Solución Casa Propia. De ellas, alrededor de 1.400 corresponde a Mendoza.

De este modo, toda esta cantidad de personas, más las cientas que se suman con los demás créditos hipotecarios lanzados recientemente, como es el caso del Nación Tu casa a 30 añosha despertado el interés de muchos; provocando que la demanda esté alejada de la oferta disponible. En base a ello, es que muchos de los "elegidos" por el Gobierno comenzaron a mostrar su preocupación luego de recorrer algunas viviendas o hacer consultas por medio de las inmobiliarias ya que no cumplen en un 100% con las expectativas.

Es que entre 1 millón de pesos y 1,650 millones de pesos solo se pueden encontrar departamentos chicos en el centro o casas alejadas de la Ciudad, en algunos casos en departamentos o barrios peligrosos, o viviendas viejas para reciclar.

Manuel Otero, de la inmobiliaria que lleva su nombre señaló que las personas no tienen mucha oferta, "lo que más se puede encontrar son departamentos usados de dos dormitorios con cochera. Sin embargo, estos por lo general no son los elegidos por las familias, ya que la mayoría de los beneficiados son matrimonios jóvenes con hijos que buscan un espacio acorde a sus necesidades", explicó.

Estela Perrotta, titular de la inmobiliaria Jorba contó que la realidad del mercado está fragmentado. Por un lado, "no se encuentran viviendas de entre 1 millón y 1,650 millón de pesos y lo poco que había se vendió con los créditos del año pasado. En cambio, sí hay oferta de viviendas que superan ese monto, y de hecho entre los 2 millones de pesos y los 3 millones de pesos, se consiguen casas para familias, con tres dormitorios, cochera, patio, y en zonas aledañas a la ciudad en barrios muy lindos".

Así las cosas, es que Perrotta contó que para las familias que accedieron al Procrear se le puede ofrecer departamentos, o casas en barrios de Las Heras, como el Municipal o el Cementista, de alrededor de 70 m² cubiertos, en un terreno de 200 m². Sin embargo, para esta inmobiliaria el mayor problema es que no hay casi oferta, más allá de las condiciones de la vivienda o el punto de ubicación.

Coincidió en algunas líneas Santiago Debé. Según el empresario Inmobiliario, lo que sucede es que hay una sobre valuación de las propiedades; "por ello es que no encontramos muchas casas en los montos que da el Procrear. De hecho, muchas de las familias acceden a créditos para comprar viviendas entre el millón y el 1,2 millones de pesos no encuentran casas en condiciones". Pero además, para el empresario lo que sucede también es que muchas veces las expectativas de los compradores no condicen con la realidad del mercado.

Otero especificó que entre $ 1 millón o $ 1,650 millón, se pueden encontrar casas originales del IPV o las hechas por las cooperativas de dos dormitorios, de aproximadamente 60 m² cubiertos en barrios como Guaymallén, Las Heras, o Godoy Cruz -en los más alejados-. Si se busca mejor ubicación, y con tres dormitorios, cochera, dos baños, el valor asciende a los 2 millones de pesos.

En primera persona

A pesar de que aún hay tiempo para comprar la vivienda, así como también para elegir el banco, muchas personas que fueron elegidas por el Procrear salieron a recorrer o leer los clasificados de los diarios para saber qué pueden comprar. En ese momento, es que más de una familia se llevó la sorpresa.

Este fue el caso de Mariana (32 años) que está casada y tiene un hijo. "En el banco me dieron un estimativo que puedo acceder a una vivienda de 1,2 millones de pesos. Lo que puedo comprar no llega a lo que necesito, son casas muy pequeñas, en un terreno chico, lo que no da las posibilidades de ampliar. Sino son viviendas alejadas o en zonas ‘rojas’ de Mendoza", contó.

Similar a ello fue el caso de Roberto (34 años) casado y con tres hijos, quien explicó: "Busco casa de tres dormitorios, ya que con dos nos quedamos muy chicos. Pero pueden darme de $ 1,2 o $ 1,5 y no alcanza. Además, lo que vemos son casas que tenemos que remodelar, y sabemos que no vamos a tener el dinero".

El dólar y los precios

En estos últimos días el dólar ha comenzado a moverse y según el Gobierno nacional a fin de año podría llegar a ubicarse en los 18 pesos, por cada dólar. En este sentido, el mercado inmobiliario reacciona en este sentido.

Desde Jorba contaron que lo que sucede es que los propietarios de las viviendas prefieren esperar a que se acomode finalmente el dólar. A pesar que los precios no dependen mucho de la cotización del dólar, "saben que a fin de año la casa va a estar tasada más alta, por el movimiento del dólar".

Desde las inmobiliarias coincidieron además que "muchos propietarios, al demorarse los créditos entre 60 y 90 días, no quieren vender porque en esos meses la casa sube por lo que rechazan las transacciones por medio de hipotecarios".

ProCreAr Solución Casa Propia

- Adquisición de una vivienda, nueva o usada, hasta un valor de $1.650.000 - Puede ser una casa o departamento, y su destino tiene que ser de vivienda única, familiar y de ocupación permanente. - Quiénes pueden acceder: familias con ingresos formales netos entre 2 a 4 salarios mínimos, vitales y móviles (SMVyM) -$ 16.120 - $ 32.240. - Tasa de interés: 5% promedio - Tasa UVA entre 3,5 y el 8% - Plazos de pago de hasta 30 años - Las familias pueden elegir el banco donde tramitar el préstamo. - Ahorro de las familias: 10% ó 15% de acuerdo con el valor de la propiedad - Subsidio del Estado nacional: Hasta $400.000 para familias con hijo/s. Directo a la familia y no reembolsable. - Relación cuota/ingreso: 25% del ingreso neto familiar

Ana Laura Saieg - lsaieg@losandes.com.ar


TASACIONES PROFESIONALES EN EL MERCADO INMOBILIARIO DE MENDOZA

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De las variadas instancias que se ponen en marcha para comercializar un inmueble, sin lugar a dudas la tasación es la base fundamental que sustentará toda la operatoria posterior para posibilitar un negocio exitoso. Tanto más en instancias como las que atraviesa en la actualidad el mercado inmobiliario, con un proceso recesivo que comenzó hace dos años al implementarse el denominado cepo cambiario y que continúa, sin que se avizoren soluciones próximas para reactivarlo.

La distorsión de precios causada por un dólar (como moneda de referencia) con prominente brecha cambiaria de cerca del 70%, más la determinación de la mayoría de los potenciales vendedores de no recibir pesos por "ladrillos", como consecuencia de los elevados índices inflacionarios y la secuela consiguiente de desvalorización de nuestra moneda, torna aún mas compleja la tarea de valuación que requiere sobre todo en estos momentos, del cabal conocimiento de las tendencias y preferencias del mercado.

La tasación debe ser entendida, fundamentalmente, como un estudio del mercado del inmueble, que además contiene la información de su valor. A su vez, se define al mercado inmobiliario como el espacio social que reúne la oferta y demanda de inmuebles y al conjunto de relaciones que éstas establecen entre sí.

Habitualmente, las tasaciones se basan principalmente en el método comparativo, sistema actualmente utilizado por diversos tribunales de tasaciones de organismos provinciales y nacionales, y usualmente empleado en Mendoza. Este valor indicativo se somete a los distintos factores correctivos de incidencia, propios (calidad de la construcción, distribución de ambientes, luminosidad, instalaciones de confort, etc.) y externos (ubicación, características de la zona, etc.) de la propiedad a tasar, para llegar así a los valores más probables de realización, que conforman el llamado "precio de mercado" de cada propiedad.

El valor de mercado es siempre el que está dado por la interacción de oferta y demanda, lo que posibilita una cuantificación económica estimada, para una fecha, lugar y condiciones económicas y de mercado determinados, en tanto las partes hayan intervenido con libertad, sin coacciones y habiendo contado con toda la información para concretar la operación.
De todo ello, se conviene en que la tasación del precio de venta de una propiedad es la estimación más probable del valor que se obtendrá en el mercado en un momento determinado, según las condicionantes favorables o desfavorables económicas y financieras.

Por eso la tasación es una "fotografía" de lo que el perito observa cuando realiza la visita al inmueble objeto de la misma.

La valuación considera el estado, las características y los servicios que cada propiedad tiene al ser evaluada y no lo que está planificado pero no realizado ya que esto puede hacerse efectivo o no.

El tasador estima lo que ve en su peritaje, las condiciones del mercado en ese momento y no las que puedan ser en el futuro, ya que estas presunciones son en todo caso pertinentes a la intuición de los inversionistas, quienes avizoran la valorización o no de la propiedad que van adquirir y por eso arriesgan su inversión previendo que sus pronósticos se cumplan.

Actualmente, la falta de acuerdo entre vendedores y compradores acerca del tipo de cambio de la moneda de pago (dólar) fue factor determinante de la recesión generada en el mercado con que comenzó el año 2012 y que continuó en un plano inclinado.

No solamente resultan afectadas por esta situación, las viviendas urbanas, sino que la demanda de inmuebles rurales en Mendoza decayó notablemente, impulsada también por el descenso en los índices de actividad económica y con ello, el valor de realización de ese tipo de propiedades, se redujo o en el mejor de los casos se mantuvo sin actualizarse.

Las restricciones cambiarias, distorsionaron la referencia de precios relativos en el mercado rural, lo que derivó en diferencias sustanciales de valores entre inmuebles similares, anarquizando de esta manera el mercado. Las severas limitaciones para transferir dividendos a sus países de los potenciales inversores extranjeros y la rentabilidad de las exportaciones, jaqueada por un dólar oficial retrasado, provocaron un impacto recesivo en el sector, cuya recuperación no será sencilla.

En las valuaciones urbanas, también es necesario distinguir el valor de uso del valor de cambio.
Una propiedad por sus características estéticas, históricas o también sentimentales, tiene para el vendedor un valor adicional, pero el tasador, debe considerar esas condiciones, solamente si contribuyen al precio final del inmueble, esto es su valor económico.

Otro punto importante en la tasación de inmuebles usados, es la corrección del valor de reposición a nuevo, que está dado por la disminución del precio de realización por las menores prestaciones que brinda la propiedad, o sea la depreciación que la afectará según antigüedad, estado de mantenimiento, etc.

Menos todavía es aconsejable, en lugar de recurrir a la tasación de un profesional inmobiliario, publicitar un precio tentativo, puramente subjetivo, para ver "que pasa". Los probables compradores, ante valores excesivos, descartarán de plano la propiedad ya que la compararán con propiedades similares del mercado y por lo tanto no se producirán llamados telefónicos ni menos aún visitas. Esto va en contra del inmueble en oferta, ya que cuanto más tiempo permanece en el mercado, se va perdiendo interés entre quienes indagan en los avisos y por tanto se produce un desgaste de la propuesta.

Estas y otras razones son indicativas de la importancia fundamental de una tasación real, lo cual no es para improvisados.

Un corredor público inmobiliario matriculado conoce las normas del mercado y por tanto, ya que entra y sale todos los días del mismo, sabe hasta qué monto estará dispuesto a pagar un comprador potencial por una propiedad determinada, en cada lugar y momento económico, lo que adquiere particular relevancia en la incierta situación económica y financiera del país.

Alquileres: nocivo proyecto de ley

Miércoles, 4 de enero de 2017 DIARIO LOS ANDES - MENDOZA

Alquileres: nocivo proyecto de ley

Santiago Debé - Ex presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios

Un nuevo proyecto de Ley de Alquileres, que se suma a la “moda” de querer controlar mercados libres como el inmobiliario, tuvo media sanción en el Senado nacional. El mismo propone modificar plazos y criterios para digitar compulsivamente el valor de las locaciones. La propuesta normativa establece un plazo mínimo de tres años para inmuebles urbanos destinados a vivienda y restablece la indexación (hasta ahora no permitida) para determinar obligatoriamente el precio de la locación. Los fundamentos de la proyectada norma incluyen afirmaciones delirantes y propias de quienes se manejan políticamente con eslóganes partidarios que replican en las supuestas razones para promulgar la ley, pero que reflejan un desconocimiento alarmante del mercado inmobiliario en general y del locativo en particular. En primer término debemos exponer nuestro total y absoluto rechazo al proyecto presentado, dado que, conforme surge de la lectura del mismo, se advierte el escaso estudio de la problemática de la vivienda, la nula verificación de las consecuencias nefastas que han acarreado este tipo de proyectos populistas y sesgados en la historia de la Argentina, y una intencionalidad meramente electoralista y de impacto mediático. Por ejemplo los fundamentos de la ley elogian lo actuado en materia de vivienda por el FpV, cuando la realidad demostró que el funesto “cepo cambiario” produjo una debacle en la construcción y la paralización de las inversiones y operaciones inmobiliarias. Históricamente, ha quedado demostrado que cada vez que el Estado ha intervenido compulsivamente en los precios de los alquileres, el resultado ha sido desastroso, además de afectar garantías constitucionales como el derecho a la propiedad, avasallamiento que ha obtenido oportunamente el rechazo de la Corte Suprema de Justicia. El proyecto no corrige en nada el problema que se pretende solucionar, esto es el déficit habitacional de más de tres millones de unidades, y ocasionará que muchos propietarios retiren sus inmuebles de la oferta locativa, perjudicando a los inquilinos a los que presuntamente se quiere beneficiar, privándolos de elegir la vivienda que más convenga en precios y comodidades como sucede gracias a la amplia oferta de viviendas en locación que hoy se registra. El más elemental e indiscutible de los preceptos económicos establece que “sin rentabilidad no hay inversión”. Y, desde luego, sin inversión no existirán construcciones privadas con destino locativo, por lo cual a más del 92% de los países ni se les ocurre adoptar medidas intervencionistas en mercados transparentes como el inmobiliario, en el que miles de personas ofrecen sus inmuebles y miles los demandan, por lo cual la única ley válida para ese mercado es la de oferta y demanda, teniendo en cuenta que son imposibles los monopolios y oligopolios. Además, pretende regular arbitrariamente lo que denomina peyorativamente “comisiones” de los corredores inmobiliarios, ignorando, lo que es más grave tratándose de senadores, que los profesionales inmobiliarios son egresados en forma obligatoria de establecimientos universitarios y que la matrícula les es otorgada por los colegios profesionales de cada provincia y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en razón de las leyes que establecen sus derechos y obligaciones en cada jurisdicción, entre ellos su régimen arancelario. Es totalmente falso que en los fundamentos del proyecto se afirme que el sector inmobiliario es “casi monopólico”, lo que denota malicia o ignorancia. La mejor defensa de los inquilinos ante requerimientos de precios superiores a los del mercado con una oferta normal, es poder elegir, contraofertar u optar por otra vivienda que se adapte a sus necesidades y presupuesto. El locador que pretenda percibir alquileres abusivos, simplemente mantendrá su propiedad desocupada por falta de demanda. Con el mix de índices indexatorios que se propone para actualizar los alquileres, el valor locativo quedará abierto e indeterminado y el inquilino, al firmar el contrato, no podrá saber (como hasta ahora) cuánto terminará pagando. Por otra parte, parece que los señores senadores han olvidado que desde el 1° de enero de 2016 rige la Ley 26.994, que aprobó el nuevo Código Civil y Comercial unificado, texto elaborado por prestigiosos especialistas, receptor de toda la jurisprudencia vigente en materia de locaciones. Tampoco es verdad que la demanda de viviendas en alquiler “haya servido para enriquecer a un sector concentrado de grandes propietarios”, agrego el Empresario Inmobiliario titular de Santiago Debé Propiedades.- Casi 70% de los locadores, en su mayoría de clase media, poseen una sola propiedad en alquiler, adquirida con ahorro y sacrificio, viviendas que cumplen una función social de un volumen muy superior a la ofrecida por el Estado. La rentabilidad de los alquileres no aumentó sino que se redujo. Hace 15 años, el monto locativo era, por lo común, del 1% mensual sobre el valor del inmueble. Actualmente oscila entre el 0,3% y 0,5% mensual, según las dimensiones de la propiedad. Los fundamentos del proyecto se basan en afirmaciones y estadísticas de dudoso rigor técnico, realizadas por los autotitulados “inquilinos asociados”. En cambio, los legisladores no consultaron en absoluto a los propietarios ni a las asociaciones que los nuclean, como tampoco a ningún Colegio de Profesionales Inmobiliarios, verdaderos especialistas en el tema. Más aun, todo se hizo en silencio, para presentar el proyecto en forma sorpresiva y sin oposición y con una base argumental endeble, inexacta, tendenciosa y parcializada. En una reciente mesa de diálogo con empresarios referentes de la construcción, la Uocra y funcionarios oficiales, se concluyó que determinar compulsivamente el ajuste de los alquileres desalentará la inversión en la construcción, que ya padece de un déficit de 3.400.000 unidades., indica Santiago Debé, titular de la Empresa Inmobiliaria.- Por ello, las autoridades informaron que se estudia un nuevo proyecto de Ley de Alquileres que promueva las inversiones en lugar de anularlas como el que comentamos. Se evitará así un previsible mercado negro, disminución de inmuebles en oferta y agravamiento del déficit habitacional, como consecuencia del nocivo proyecto comentado.


Ley de alquileres: inmobiliarios se oponen y señalan un aumento del mercado negro

Los detractores del proyecto advierten de un mayor abuso por parte de los propietarios como consecuencia de una menor oferta ante los cambios.

Ante la media sanción que otorgó el Senado de la Nación al proyecto de ley que limita el precio de los alquileres, entre otras medidas, desde el sector inmobiliario mendocino criticaron la medida, asegurando que implicará mayores desventajas para los inquilinos desde el ámbito ilegal.

El centro de la medida es la actualización de los contratos cada año con un índice ponderado entre los índices de precios al consumidor (IPC), elaborado por el Indec, y el coeficiente de variación salarial, que surge de las paritarias.

La idea es que los precios no se dictaminen según la especulación del mercado inmobiliario, pero desde el sector señalaron problemas legales.

El presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, Miguel Astorga, señaló que existe una ley que continúa vigente -la 23.928- en la que se prohibe actualización monetaria o indexación por precios, como propone el nuevo proyecto.

Según Astorga, la existencia de las dos leyes genera un panorama en el que el inquilino puede anular el contrato de locación. "Es incoherente; se hace para proteger a quienes irónicamente tienen el poder de decisión. Pueden decir 'no te alquilo' y la historia se termina: hay mucha oferta acá en Mendoza", señaló.

Santiago Debé, titular de la inmobiliaria homónima, advirtió que esa situación se puede revertir. Según indicó, la intervención de este proyecto vuelve poco favorable la inversión en este mercado, reduciendo así el número de locaciones.

"Se perjudica al inquilino y va a tener que pactar lo que le pidan en el mercado negro, no seamos ingenuos, cuando esto surge, las ofertas aparecen por el costado: sacan ventaja de alguna manera que no quede registrada", señaló Santiago Debé, titular de la Empresa Inmobiliaria en Mendoza.

Respecto a la idea de evitar que las inmobiliarias acuerden el precio a voluntad, el empresario aseguró que, con la cantidad de personas demandando y las miles de ofertas para alquiler, "acordar es imposible,  hasta por 200 pesos la persona elige a otro y los propietarios quieren tener inquilinos".

Beneficio para todos

El sociólogo especializado en Economía Javier Elizondo explicó que las medidas del Gobierno dependen de la perspectiva con la que tomen a los inquilinos. Según el experto, si el mendocino es consumidor, queda librado a las decisiones del mercado, mientras que las necesidades como ciudadano requieren que el Estado regule.

"Hay casi 7 millones de personas en el país que necesitan alquilar, el Gobierno interviene para que no se produzcan abusos en una situación donde el inquilino necesita un lugar para vivir", mencionó. Es decir, la situación de vulnerabilidad es mucho mayor del lado de quien demanda que de las inmobiliarias, según Elizondo.

Sin embargo, el especialista indicó que "es beneficioso también para los propietarios aunque no lo reconozcan", ya que es una forma de que todos compitan bajo las mismas condiciones. "Pone las mismas reglas para todos", señaló.

Respecto al mercado negro, Elizondo señaló que es un flagelo que siempre existirá, más aún con la tecnología, independientemente de la medida. "Siempre es una queja del sector, difícil de seguir, sumado a las tendencias de Internet donde se puede acordar alojamiento. Las tecnologías, las modas y las nuevas formas de vincularse corren en paralelo o en contra de la ley".

"Hay que terminar con el abuso"

Frente a la polémica suscitada por el proyecto, Mario Vadillo, vicepresidente de la ONG Protectora, denunció que las condiciones actuales de alquiler van contra los usuarios.

"Hay que terminar con el gran abuso que existe últimamente: con los contratos y las renovaciones hay que pagar depósito, comisión, adelanto, sellado y un montón de ítems que son un robo y termina todo cerca de los 30 mil pesos. Si uno se va, encuentra un mercado deficitario habitacional: pocos propietarios y muchos inquilinos", aseguró.

Para Vadillo, es necesario diferenciar la ganancia que deben obtener los propietarios del lucro indebido. "No puede ser que todo se determine a ojo, hay que usar una medición", puntualizó.

Las claves del proyecto

Las modificaciones que se buscan introducir contemplan, en primer lugar, ampliar el plazo mínimo de contrato de dos a tres años.

Además, pone un tope al aumento por debajo del nivel inflacionario y en un periodo anual.

El depósito de garantía, por otro lado, debe devolverse con un monto actualizado y por el valor de hasta un mes de alquiler.

Las comisiones a su vez tendrán que estar determinadas por ley y tampoco superar ese límite.

El inquilino no debe abonar en ningún caso las expensas extraordinarias y puede rescindir el contrato sin causa ni necesidad de esperar el plazo de seis meses.

Por último, las partes estarán obligadas a determinar si se renueva o no el contrato 60 días antes de que la locación llegue a vencimiento.


Procrear: advierten que casi no hay casas de $ 1,5 millón

A menos de 24 horas de que se anuncien los beneficiarios mendocinos de Procrear 2, preocupa más que nunca la falta de casas que cumplan con los requisitos del plan y las expectativas de los usuarios.

La posibilidad de comprar propiedades ya terminadas despertó el interés de miles de familias mendocinas, pero las inmobiliarias locales dejaron claro que la oferta de inmuebles dentro del Gran Mendoza es baja en comparación a la demanda esperada.

El problema, en realidad, es la falta de inmuebles “ideales” para los usuarios que buscan su casa propia a través de Procrear. No hay que olvidar

que la reglamentación del crédito hipotecario otorgado por el Gobierno Nacional dispuso que los inmuebles a comprar no pueden tener un valor mayor a $ 1.500.000, lo que limita bastante las posibilidades de los beneficiarios.

Es que por debajo de ese precio sólo hay departamentos chicos, casa viejas y propiedades alejadas de la zona céntrica, según afirman los empresarios del rubro.

La oferta disponible

Empresarios del sector inmobiliario coincidieron de forma unánime que Procrear representa una buena oportunidad para el acceso a la casa propia y que tiene la capacidad de movilizar al sector.

Sin embargo, también advirtieron que las propiedades que se encuentran dentro del tope máximo de valor que indica el reglamento ($ 1.500.000) seguramente no cumplirán en un 100% con las expectativas de los usuarios.

Adrián Loberza, titular de Loberza Inmobiliaria, aseguró que la gran mayoría de las casas nuevas superan el tope máximo de Procrear, especialmente en zonas aledañas al centro.

“Hay viviendas por debajo de ese valor, pero se trata de casas de barrios de zonas alejadas a Ciudad y generalmente con varios años de antigüedad. Otra opción son casas nuevas sin terminar, lo que complica su adquisición teniendo en cuenta que demandan una inversión extra para finalizarla”, comentó.

“También se puede acceder por menos de $ 1,5 millón a departamentos de uno o dos dormitorios, pero las familias casi siempre buscan casas”, agregó Loberza.

Similar fue el análisis de Marcelo Sosa, propietario de la inmobiliaria que lleva su nombre. “Hay muchas consultas por casas por debajo de ese valor pero muy poca oferta”, indicó.

“Las opciones que están disponibles en esos montos son casas en zonas alejadas del centro y en su mayoría con una antigüedad de entre 30 y 40 años”, aseguró.

“La mayoría de los usuarios de Procrear busca casas en el centro, en la Sexta Sección, en la Cuarta Sección oeste, Godoy Cruz o Dorrego, pero la mayoría debe ir a Maipú, Luján o Las Heras para encontrar una vivienda dentro de su poder adquisitivo”, agregó Sosa.

Coincidió con esa lectura José Chandías, vocal de la Cámara Inmobiliaria, quien aseguró que en zonas cercanas al centro, como la Cuarta Sección Este, se encuentran sólo algunas casas en $ 1,5 millón y siempre con 40 años de antigüedad o más.

“En algunas zonas de Las Heras hay casas en venta con valores cercanos al millón de pesos, pero se trata siempre de viviendas usadas. Éstas pueden encontrarse por ejemplo en los barrios Cementista y Mariano Moreno, por citar algunos ejemplos”, apuntó el empresario.

En lo que respecta a viviendas nuevas, Chandías aclaró que la poca oferta que hay por debajo de $ 1,5 millón se encuentra en departamentos de dos dormitorios, de un dormitorio con cochera y dúplex. Lo positivo, es que se puede encontrar esa clase de inmuebles en zonas relativamente cercanas al centro.

Otro empresario que compartió la misma postura fue Gerardo Oviedo, dueño de Inmobiliaria Oviedo. “No hay muchas propiedades dentro de los valores de Procrear, pero algo se puede conseguir”, señaló.

“Hay algunas casas en venta en la Cuarta Sección con precios de $ 1,5 millón, aunque son usadas. Casas nuevas también se encuentran, pero en zonas alejadas y a veces sin terminar”, advirtió Oviedo.

Una visión diferente

Santiago Debé, titular de Santiago Debé Propiedades, se mostró mucho más optimista que los demás empresarios y aseguró que “hay oferta suficiente como para cubrir la demanda de vivienda de los beneficiarios de Procrear”.

El ex presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza aseguró que “oferta hay mucha”, tanto para casas como para departamentos.

Si bien el empresario titular de la Empresa Inmobiliaria de Mendoza,  Santiago Debé Propiedades;  reconoció que en la mayoría de los casos se trata de viviendas usadas, advirtió que “también hay propiedades nuevas en zonas de mucha demanda que están en venta por menos de  $ 1,5 millón”. A modo de ejemplo Santiago Debé,  mencionó Guaymallén, Godoy Cruz y algunas zonas de Capital.

procrear mendoza

La variación de precios

Mirando un poco hacia atrás, Marcelo Sosa aseguró que los precios de las viviendas han tenido algunos aumentos para los próximos meses, quedando automáticamente fuera del alcance del Programa Procrear.

El empresario inmobiliario de Santiago Debé Propiedades,  explicó que “la expectativa que generó la llegada de nuevos créditos hipotecarios (Procrear, UVIs y préstamos de Banco Nación) provocó aumentos de precios de muchos inmuebles que están dentro del rango de mayor demanda”.

Por su parte, Santiago Debé analizó el presente y futuro del mercado y aseguró que “los precios no se están moviendo como consecuencia de la baja cantidad de operaciones concretadas durante 2016”.


Cuánto sale hoy una casa y un terreno en Mendoza

Ante un mercado inmobiliario que espera una reacción positiva tras el fin del cepo y a pesar de la inflación, en estos días crecieron las consultas para casas y lotes. Un listado completo de precios en la provincia.

Cuánto sale hoy una casa y un terreno en Mendozapor Mario Simonovich3 de Abril de 2016 | 14:00
(Foto Inmoclick.com.ar)

Por el lado del mercado inmobiliario, tras cuatro años de permanecer deprimido por el cepo cambiario, que paralizó la construcción, el sector admite que se está empezando a recuperar de a poco, aunque entienden que no se sale de una crisis casi terminal de un día para el otro. Y desde el lado de los mendocinos que quieren acceder a una propiedad empezaron a crecer las consultas.

La inflación elevada incide en las tasas de los créditos hipotecarios y esto aún sigue impidiendo que el mercado inmobiliario se agilice, pero sobre todo, que mendocinos se animen a confiar en un plan para una vivienda propia. Para los referentes del sector inmobiliario local, si bien el fin del cepo fue el primer antídoto para curar la enfermedad, la situación no va a cambiar mucho "hasta que la inflación no baje y se alineen los planetas".

"La gente no tiene muchas opciones, así que hay que esperar un poco, pero vamos por un buen camino", expresa Santiago Debé, del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza (CCPIM).

¿Y los precios cómo están?

"Hasta las propiedades que valen $1.200.000, el mercado se mueve discretamente. Y de $2.000.000 para arriba se complica", sostiene Santiago Debé, titular de la Empresa Inmobiliaria de Mendoza. Y en cuanto a los lotes afirma que "existe una interesante demanda, sobre todo en Luján y Maipú".

El siguiente informe interactivo es una muestra de lo que hoy sale una vivienda en distintos puntos de la provincia de Mendoza. En total (incluyendo los precios de lotes publicados hace una semana) muestra los valores de 141 propiedades, seleccionados de portales inmobiliarios.

Por un lado presenta un mapa con la ubicación geográfica de los lotes y casas (de dos y tres habitaciones) seleccionadas. Y abajo, un filtro (barra deslizadora) que permite seleccionar el rango de precios de estas propiedades. Al deslizarlo irán apareciendo o desapareciendo círculos (con la información de las propiedades), según el rango de precios elegidos.

En tanto que los valores de los terrenos están comprendidos por metro cuadrado y para localizarlos hay que hacer clic arriba en la opción "Lote" y en el deslizador, hacia la izquierda, en los valores más bajos. Se visualizan con puntos y cuadrados de color marrón.


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