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NOVEDADES DEL MERCADO INMOBILIARIO

Controversia por la nueva Ley de Alquileres que llegaría a Mendoza

NOTA COMPLETA:   http://www.mendozapost.com/nota/74575-controversia-por-la-nueva-ley-de-alquileres-que-llegaria-a-mendoza/ Post: MENDOZA POST

Controversia por la nueva Ley de Alquileres que llegaría a Mendoza

Post: MENDOZA POST  NOTA COMPLETA: http://www.mendozapost.com/nota/74575-controversia-por-la-nueva-ley-de-alquileres-que-llegaria-a-mendoza/

Aprobada en agosto, comenzó a regir la ley de alquileres, cuyo punto fuerte es que exime a los inquilinos del pago de la comisión inmobiliaria. Y aunque recién empiezan a firmarse los primeros contratos y aún pasó poco tiempo para medir el impacto de la nueva norma, los inmobiliarios dudan del impacto que generará, dicen que los perjudica y confirmaron que irán a la Justicia para evitar la aplicación.

La nueva ley de Alquileres, que ya se aprobó en Capital Federal, genera una gran puja entre organizaciones de consumidores y un importante rubro. Desde un lado afirman que son muchas las comisiones que terminan pagando para poder ingresar a un inmueble, pero del otro, Fabián Debé, de la familia inmobiliaria de Santiago Debé  Propiedades, en dialogo con Te Digo Lo Que Pienso –que se emite de lunes a viernes de 6:50 a 9:00 en Radio La Red Mendoza 94.1- aseguró que con esto ellos están trabajando “gratis” y que“hay una persecución con la profesión que se dedica a alquilar las locaciones”.

"Hacen proselitismo con los que tienen una necesidad"

Fabian Debé explicó que “la ley prohíbe a las inmobiliarias cobrar honorarios a los inquilinos y ahora se ha trasladado a Mendoza, porque la gente de Protectora ha anunciado que es el primer proyecto que quieren presentar”. Esto ha generado una disputa entre ambas partes, por esto Fabián afirmó que desde la organización “hacen proselitismo con los que tienen una necesidad y qué si ellos trabajan en el derecho por amor al arte”.

Cuando se le preguntó al Corredor Inmobiliario de Santiago Debé Propiedades,  por los abusos que han sufrido los inquilinos en el pago de honorarios por diferentes causas a la hora poder entrar a una vivienda el empresario aseguró que realizan muchas acciones para poder llegar a cobrar y en que en muchos casos no llegan a hacerlo.

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Tenemos el tiempo invertido en responder y explicar por los inmuebles, después vamos a mostrarlo, el traslado que eso requiere, estar a disposición del inquilino en varios horarios, la promoción de la propiedad. Y cuando ya se concretó el alquiler todos los gastos anexos: el armado del contrato, la impresión, averiguación de garantía, llamado a los garantes y la disponibilidad de una oficina”, manifestó.

Seguidamente el hijo del dueño de la reconocida inmobiliaria defendió a los propietarios de los inmuebles indicando que ellos“son la parte más débil del contrato porque ponen el lugar para que las personas vivan el tiempo que duran los contratos y acá la Justicia lo está entiendo al revés”.

Luego aseveró que el problema impositivo “viene trasladándose hace muchos años en la Argentina y los alquileres no están exentos porque ellos gravan absolutamente todo”.

El sistema judicial no es expeditivo ni funciona como debería.

Además, culpó también al sistema judicial porqueno es expeditivo y ni funciona como debería” y eso “lleva a que se tenga que pedir mes de depósito, garantes, certificado de firmas, un impuesto de sellos que ahora han moderado, pero que hay un montón de cosas que se pagan y que no tienen que ver a la cuestión en sí, pero que no es culpa nuestra sino del sistema en sí”.

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Con respecto a las operaciones de ventas de casas con crédito inmobiliario que se caen porque las viviendas no están aptas para crédito Debé indicó: “Es un porcentaje grande, se pide una seña y una reserva, pero si el banco no les da el visto bueno no se llegan a concretar. Esto es una pérdida de tiempo enorme en algo que no te da honorarios”.

Finalmente, el Empresario Inmobiliario Mendocino, Fabian Debé, explicó que las propiedades que tienen problemas con planos, sucesiones, son parte de sociedades o tienen algún inconveniente “no son ofrecidas para crédito, sino que se pagan solamente en efectivo”.


El 40 por ciento del mercado inmobiliario en Mendoza está dolarizado

Lo afirman referentes del sector. Propiedades mayores a $ 2,5 millones se venden en billetes de EEUU. Operaciones en espera por comicios.

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El mercado inmobiliario se mueve por dos lados. Uno que responde a la clase media y las operaciones se negocian y cierran en pesos. El otro, es aquellas viviendas de clase media-alta con valores superiores a los 2,5 millones de pesos y que en general su valor está dolarizado.

Según las inmobiliarias de Mendozaeste segundo mercado responde aproximadamente al 40% de la oferta de la provincia. Muchas de ellas se negocian y cierran en dólares, pero además hay otras que se negocian en esa moneda pero, luego a la hora de cerrar la operación, es en pesos en base a la cotización del dólar de ese día. En este sentido (mencionaron las empresas) es por el hecho de que las transacciones son con créditos hipotecarios y estos son en pesos argentinos.

Mercado verde

El mercado inmobiliario claramente está movido por diversos motivos. Uno de ellos es por el aumento del dólar de las últimas semanas que ha traído sus coletazos al sector; sobre todo al 40% del mercado de propiedades que se negocian en la moneda estadounidense.

Cabe indicar que durante julio la cotización del dólar aumentó más que en todo el primer semestre. Sólo durante julio el precio de venta de la moneda extranjera subió 7,14%, mientras que entre enero y junio avanzó 4,34%

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Cabe indicar que a principio del mes pasado la cotización del dólar en Banco Nación estaba a $ 16,80 y a final de julio se ubicó en los $ 18. No obstante, hasta el cierre de esta edición, la moneda cotizaba en los $ 17,75.

Estos altibajos han generado movimientos tanto del lado de la oferta como de la demanda. En el caso de la primera, "muchos propietarios han preferido paralizar la venta hasta ver qué pasa con el dólar pos elecciones, o por lo menos pos PASO", mencionó Manuel Otero, de la inmobiliaria que lleva su nombre.

Pero por el lado de la demanda, "lo que ha sucedido es que los ha atemorizado y los tomadores de créditos hipotecarios prefieren esperar hasta que la economía dé señales más claras", completó Otero.

A su vez, Santiago Debé, de la inmobiliaria Santiago Debé Propiedades, contó que la movida del dólar ha provocado que se renegocien algunos de los valores, sobre todo en el caso de las propiedades que están en pesos y algunas movieran la aguja hacia arriba.

Asimismo, otro cambio importante ha sido el de las condiciones de los préstamos, como fue el caso del Banco Nación que decidió ampliar la relación cuota/ingreso de los créditos para vivienda y la cantidad de años a devolver, en una suerte de parar la subida del dólar, completo el titular de la Inmobiliaria Santiago Debé.

Características de las viviendas

Cerca de un 60% del mercado inmobiliario se negocia en pesos. Pero el otro 40% lo hace en dólares. En base a ello, según indicaron las empresas del sector, las unidades que están en moneda estadounidense tienen características similares.

"Responden a viviendas que por lo general están ubicadas en barrios privados, o en la quinta sección o en el Barrio Bombal. Son casas grandes o departamentos lujosos, con seguridad, calefacción central, viviendas de más de 200 m² cubiertos, con patio, en terrenos de 400 o 600 m², piscina, etc.", detalló Otero.

"Pero también -según Santiago Debé- hay viviendas que son viejas pero sobre terrenos muy bien ubicados y estos también se venden en dólares, o por ejemplo un local comercial en la Calle San Martín, cerca del kilómetro cero".

Sebastián Villalba, de la empresa Remax, concordó con sus colegas, y estimó que una vivienda en un barrio privado de aproximadamente 150 m² cubiertos en un terreno de 400 m², con tres habitaciones, piscina, cochera, dos baños, calefacción central, está arriba de los U$S 200 o U$S 300 mil.

Mercado en peso y dólar

Otra realidad que contaron los empresarios es que dentro del 60% de las propiedades que están en pesos también responden al movimiento del dólar en otros aspectos.

Según Villalba, uno de ellos es que al moverse la moneda de EEUU hace que algunas de las propiedades aumenten, dado por el hecho de que la inflación también lo hace.

Es por ello "que hemos notado incrementos que rondan el 5% en los últimos meses", contó Otero.

Pero además, según el Empresario Inmobiliario Santiago Debé, otra cosa que sucede es que un tomador de crédito hipotecario desde que elige la casa y la operación se cierra -que le dan el efectivo- la demora es aproximadamente de 60 días. "Ante la inestabilidad del dólar y la incertidumbre, lo que sucede es que se acuerda un valor en la moneda estadounidense y luego se cierra en pesos a la cotización del día.

Ésta es una manera de que el dinero no se desvalorice y la operación se concrete", remarcó. No obstante, "también sucede que algunas operaciones no se cierran porque, al elevarse el precio, el futuro propietario no tiene el dinero para absorber la diferencia y se desestima la operación", indicó Otero.

Para aliviar la suba, el titular de Santiago Debé Propiedades indicó que el Banco de la Nación Argentina (BNA) extendió de 30 a 40 años el plazo de devolución de los créditos hipotecarios que se rigen por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y elevó del 25% al 30% la relación cuota-ingreso.

Esto se debe a que frente al aumento de la moneda estadounidense muchas propiedades se elevaron y algunos tomadores de los préstamos quedaron con poco dinero para acceder a la vivienda que ya habían analizado.

Por ello, es que los créditos a más años favorece a aquellos que necesitan más fondos, ya que las cuotas son más bajas y comprometen menos porcentaje de los ingresos.

Otra cualidad, además de ello, es que frente al movimiento del dólar la entidad ofrecerá la contratación de un "seguro de tipo de cambio" durante el período de vigencia del preacuerdo del crédito, completó el Titular de la Inmobiliaria de Mendoza, Santiago Debé Propiedades.-


Alquiler: afirman que en Mendoza se aplica un solo mes de depósito

Cuando en el plano nacional se ha dispuesto que sólo se puede cobrar un mes de depósito cuando se alquila un inmueble, en la provincia ya se da por implícito esta circunstancia. tasaciones inmobiliaria

Santiago Debé es el presidente del Observatorio de Inmobiliarias Nacional y dio su opinión sobre la medida dispuesta por el Gobierno nacional sobre la posibilidad de cobrar sólo un mes de depósito cuando se alquila un inmueble.

“En Mendoza no tiene influencia el límite de cobro de un solo mes de depósito a los inquilinos porteños”, explicó Santiago Debé, titular de la Inmobiliaria Santiago Debé Propiedades.

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“La influencia del IPC de Mendoza es muy poco porque acá la gran mayoría de los alquileres tiene como depósito un mes de alquiler, porque la falta de alquileres que hay en la provincia y en la mayor parte del país es muy importante entonces, no se necesita legislación para ordenar un mercado que se maneja con la ley de oferta y demanda”, mencionó el empresario.

“La mejor defensa que tiene el inquilino es la posibilidad de elegir. Cuando hay oferta el inquilino puede elegir, puede contra ofertar, puede dejar la propiedad, tomar otra, cuando no hay oferta ahí es el problema”, finalizó el dirigente.


ECONOMIA – CRÉDITOS HIPOTECARIOS

ECONOMIACRÉDITOS HIPOTECARIOS
martes 01 de Agosto de 2017

Vivienda: el 25% de lo que se vende es con los créditos hipotecarios

Los préstamos para la adquisición de propiedades no han tenido en Mendoza el mismo éxito que en otras localidades

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boom de los créditos hipotecarios para la compra de viviendas parece no ser tan explosivo en Mendoza. Si bien los especialistas aseguran que la cantidad de inmuebles que se venden a través de estos préstamos ha crecido notablemente, también dan cuenta de que el mendocino es muy desconfiado a la hora de tener que endeudarse para los próximos 30 años.
El vicepresidente del Banco Nación, Enrique Vaquié, afirmó hace algunas semanas a Diario UNO que en Mendoza la entidad estaba entregando préstamos hipotecarios por encima del promedio nacional. Sin embargo, desde el sector inmobiliario afirman que la demora en la efectivización del crédito hace que los propietarios no quieran vender a compradores con préstamos.
Aún así, dado que desde hace años no existía este tipo de líneas de préstamos, el mercado ha acusado recibo de los cambios. Según Santiago Debé, ex presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza y titular de la inmobiliaria homónima, hasta la incorporación de la nuevas líneas de hipotecas UVA (unidades de valor adquisitivo) el 5% de lo que se vendía se realizaba mediante operaciones crediticias, pero hoy entre el 25% y el 30% de estas transacciones son con créditos hipotecarios "y va en crecimiento".
"Con el sistema UVA empezaron a aparecer los clientes con créditos hipotecarios reclamando propiedades, también se nota que ha habido un aumento en el precio de las propiedades, pero hay mucha oferta, el que se quiere ir por fuera de lo que el mercado se queda sin cliente y sin vender", comentó el Empresario Inmobiliario Santiago Debé.
El corredor inmobiliario Santiago Debé contó que los clientes que llegan con préstamos buscan viviendas de entre $1.400.000 y $2.000.000. "Como el préstamo sólo es para el 80% del valor del inmueble, muchos completan lo que les falta con un crédito personal", contó. Dijo que han tenido casos de clientes que pasaron de ser inquilinos a propietarios con los préstamos dado que las cuotas son similares a lo que se paga por alquiler. "Está la ventaja de que la cuota del préstamo no puede superar el 30% de lo que gana el grupo familiar. Nosotros tenemos una inmobiliaria que va a cumplir 40 años este mes, hacía 20 años que no teníamos crédito, era rarísimo", comentó el Titular de Santiago Debé Propiedades.
Miguel Astorga, el actual presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, consideró que si bien los créditos son convenientes, el impacto de esta operatoria de hipotecarios en el mercado no fue el que esperaban.
"Tenemos una demora entre 60 y 90 días en la entrega del crédito, y los propietarios están muy reacios a recibirlos por esa espera, eso implica que está complicado resolver con los dueños", explicó.
"Los créditos con UVA no han sido bien recepcionados por una cuestión de cultura, lo que pretende el mendocino es tener todas las variables ajustadas a su realidad, pero la economía no se maneja con deseo", opinó Astorga.
Señaló que en el mercado no hay suficientes unidades para cubrir la demanda si se liquidan todos los créditos solicitados. "Lo cierto es que no hay suficiente cantidad de unidades habitacionales para satisfacer esas necesidades", agregó.
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Procrear: los pasos a seguir para iniciar los trámites en Mendoza

En la provincia son 6.600 las personas que intentarán tener su casa propia a través del crédito otorgado por la Nación. A continuación todos los datos que tenés que tener en cuenta para iniciar los trámites. procrear inmobiliarias mendoza

Muchas son las expectativas por alcanzar la casa propia, anhelo que en Mendoza es ansiado por 6.600 personas que resultaron seleccionadas por el Procrear. La línea más solicitada es la de Solución Casa Propia Compra, destinada para aquellos que quieran adquirir una vivienda, nueva o usada, hasta un valor de $1.650.000.

Los candidatos deberán cumplimentar los requisitos crediticios de la entidad bancaria que elijan para obtener un crédito hipotecario el cual, en caso de resultar beneficiado, cubrirá el 90% del valor de la propiedad.

A eso se le suma el subsidio que otorga el Programa que es de 400 mil pesos para quienes tengan hijos menores de 25 años o discapacitados a cargo y cuyo valor de la vivienda sea de un valor de hasta $ 1.200.000, en caso de superar ese monto y hasta $1.650.000, el subsidio será de $300.000.

En caso de no tener hijos el subsidio será de 300 mil pesos (para una vivienda de hasta 1.200.000 pesos) o de 200 mil por una cuyo monto supere esa cifra hasta 1.650.000 pesos.

Plazos importantes para tener en cuenta

“Desde la Fecha de Selección, el solicitante tendrá 60 días corridos para concurrir a una entidad bancaria participante y obtener la precalificación para la obtención de un crédito hipotecario en la línea UVA (Préstamos de Unidades de Valor Adquisitivo)”, aseguró a El SolTomás Bibiloni, coordinador Operativo de Procrear y director Nacional de acceso al crédito.

El funcionario además agregó: “Esos 60 días se cumplen el próximo viernes para el Lote 3, es decir, todas las personas seleccionadas y notificadas vía mail en mayo y, el 11 de agosto para el Lote 4 que, a través de la misma modalidad, resultaron electas en junio”.

Por ahora esas son las fechas de vencimiento y desde Procrear no hay intenciones de extender una prórroga. Por lo que aquellas personas que no inicien sus trámites en las fechas estipuladas perderán el beneficio otorgado por la Nación.

Pasos a seguir

Una vez que los seleccionados iniciaron la validación de su trámite en un banco determinado y quedaron asentados en el sistema se inicia el trámite para conseguir el préstamo hipotecario.

Desde la misma fecha de selección (la cual fue notificada vía mail) se tendrán 240 días para lograr la aprobación del crédito hipotecario; y, desde la misma Fecha de Selección, 365 días para la escrituración de la vivienda.

“En el momento de la firma de la escritura, el Programa efectivizará el otorgamiento del subsidio al beneficiario quien podrá complementar, junto con su ahorro familiar, el crédito hipotecario para la vivienda”, dijo Bibiloni.

Requisitos solicitados para iniciar el trámite

Una vez que los beneficiarios queden inscriptos deberán cumplir con ciertos requisitos establecidos por el banco con el que operen. Las exigencias, en todos ellos, son similares.

“Tienen que ser argentino o nacionalizado con residencia permanente. Tener entre 18 y 55 años de edad (menores de 56 al momento del otorgamiento del crédito). Tener un año de antigüedad laboral, ya sea en relación de dependencia, autónomos o monotributistas. Tener ingresos familiares netos de entre 2 a 4 (salario mínimo, vital y móvil) al momento de la inscripción. A enero de 2017, esta cifra implica salarios de entre 16.120 y 32.240 pesos”, refirió Bibiloni.

Además, los interesados deben tener una buena calificación crediticia: no registrar antecedentes negativos en el sistema financiero (situaciones 2 a 5, por el incumplimiento de pago de cualquier obligación o cheques rechazados) en los últimos 24 meses. No estar inhabilitado por el Banco Central o por orden judicial.

No tienen que tener la titularidad del dominio sobre ningún tipo de propiedad inmueble, en ningún porcentaje.

Y, lo más importante, contar con un ahorro mínimo del 10% o del 15% del valor de la vivienda (según cuál fuese el valor de la propiedad), más los gastos de escrituración de la compra – venta.

Documentación a presentar

La documentación que los interesados deben presentar a la entidad crediticia varía si trabaja en Relación de Dependencia, es Autónomo o Monotributista.

Casas sobrevaluadas en Mendoza:

Es tanta la demanda que existe en la provincia por alcanzar la casa propia que los propietarios decidieron hacer la “gran avivada de siempre”. Así lo refirió Santiago Debé, Ex Presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios y titular de la Empresa Inmobiliaria en Mendoza: Santiago Debé Propiedades, quien agregó: “Hoy conseguir casas o departamentos a una cifra menor de 1.200.000 pesos es posible pero usados y con una habitación”.

Santiago Debé, titular de Santiago Debé Propiedades;  aseguró que el mercado estuvo frenado durante muchos años y hace un año ha comenzado a reactivarse pero “los vivillos” de siempre hacen negocios a costa de las necesidades de los demás.

“Obvio que hay departamentos a 1.200.000 pesos pero no en pleno centro y tampoco a estrenar y menos con cochera. Yo le recomiendo a la gente que busque mucho porque oferta hay”, culminó.


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La oferta de hipotecarios hizo subir valor de las propiedades

La oferta de hipotecarios hizo subir valor de las propiedades

Se incrementaron entre 15 y 20%. Propietarios no quieren vender por demora en liquidación del crédito. Referentes dicen que falta oferta por el valor que ofrece Procrear.

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El camino para llegar al sueño de la casa propia se está haciendo complicado para muchas familias que fueron beneficiadas con el crédito ProCreAr Solución Casa Propia destinado a la adquisición de viviendas nuevas o usadas hasta un valor de $ 1.650.000.

Desde las inmobiliarias, así como los mismos futuros acreedores, manifiestan que la oferta de viviendas que rondan entre el 1 millón y el 1,650 millones de pesos es muy acotada; sobre todo por el incremento que han tenido las propiedades en el último año.

Es que según las inmobiliarias mendocinas, departamentos y casas han tenido un incremento de entre el 15% o el 20%. Los motivos de esa suba son diversos según los empresarios del sector. Para Santiago Debé, de la empresa que lleva su nombre, los valores de las viviendas están sobrevaluadas.

"Muchos propietarios "aprovechan" la reactivación de los créditos hipotecarios para incrementar los precios de sus casas. Por ello, es que luego quedan desfasada y no están convalidadas con la demanda", indicó Debé.

Coincidieron con ello desde Acuerdo Inmobiliaria quienes indicaron que muchos propietarios vieron la oportunidad y subieron los precios de las propiedades. "Lo sucede también es que los valores van subiendo por mes, acorde a la inflación. En esta línea concordó Manuel Otero, quien dijo que el motivo por el cual aumentaron las propiedades no tiene que ver con el auge de los créditos, sino por la pérdida del poder adquisitivo de muchos propietarios -inflación-. Por ello, "es que hemos observado un incremento entre el 15% o 20% -dependiendo la propiedad- en el último año, lejos de la inflación real que ha estado por encima del 30%".

Situación del mercado

Según datos de la página del Procrear alrededor de 5.950 familias de Cuyo fueron beneficiadas con el crédito ProCreAr Solución Casa Propia. De ellas, alrededor de 1.400 corresponde a Mendoza.

De este modo, toda esta cantidad de personas, más las cientas que se suman con los demás créditos hipotecarios lanzados recientemente, como es el caso del Nación Tu casa a 30 añosha despertado el interés de muchos; provocando que la demanda esté alejada de la oferta disponible. En base a ello, es que muchos de los "elegidos" por el Gobierno comenzaron a mostrar su preocupación luego de recorrer algunas viviendas o hacer consultas por medio de las inmobiliarias ya que no cumplen en un 100% con las expectativas.

Es que entre 1 millón de pesos y 1,650 millones de pesos solo se pueden encontrar departamentos chicos en el centro o casas alejadas de la Ciudad, en algunos casos en departamentos o barrios peligrosos, o viviendas viejas para reciclar.

Manuel Otero, de la inmobiliaria que lleva su nombre señaló que las personas no tienen mucha oferta, "lo que más se puede encontrar son departamentos usados de dos dormitorios con cochera. Sin embargo, estos por lo general no son los elegidos por las familias, ya que la mayoría de los beneficiados son matrimonios jóvenes con hijos que buscan un espacio acorde a sus necesidades", explicó.

Estela Perrotta, titular de la inmobiliaria Jorba contó que la realidad del mercado está fragmentado. Por un lado, "no se encuentran viviendas de entre 1 millón y 1,650 millón de pesos y lo poco que había se vendió con los créditos del año pasado. En cambio, sí hay oferta de viviendas que superan ese monto, y de hecho entre los 2 millones de pesos y los 3 millones de pesos, se consiguen casas para familias, con tres dormitorios, cochera, patio, y en zonas aledañas a la ciudad en barrios muy lindos".

Así las cosas, es que Perrotta contó que para las familias que accedieron al Procrear se le puede ofrecer departamentos, o casas en barrios de Las Heras, como el Municipal o el Cementista, de alrededor de 70 m² cubiertos, en un terreno de 200 m². Sin embargo, para esta inmobiliaria el mayor problema es que no hay casi oferta, más allá de las condiciones de la vivienda o el punto de ubicación.

Coincidió en algunas líneas Santiago Debé. Según el empresario Inmobiliario, lo que sucede es que hay una sobre valuación de las propiedades; "por ello es que no encontramos muchas casas en los montos que da el Procrear. De hecho, muchas de las familias acceden a créditos para comprar viviendas entre el millón y el 1,2 millones de pesos no encuentran casas en condiciones". Pero además, para el empresario lo que sucede también es que muchas veces las expectativas de los compradores no condicen con la realidad del mercado.

Otero especificó que entre $ 1 millón o $ 1,650 millón, se pueden encontrar casas originales del IPV o las hechas por las cooperativas de dos dormitorios, de aproximadamente 60 m² cubiertos en barrios como Guaymallén, Las Heras, o Godoy Cruz -en los más alejados-. Si se busca mejor ubicación, y con tres dormitorios, cochera, dos baños, el valor asciende a los 2 millones de pesos.

En primera persona

A pesar de que aún hay tiempo para comprar la vivienda, así como también para elegir el banco, muchas personas que fueron elegidas por el Procrear salieron a recorrer o leer los clasificados de los diarios para saber qué pueden comprar. En ese momento, es que más de una familia se llevó la sorpresa.

Este fue el caso de Mariana (32 años) que está casada y tiene un hijo. "En el banco me dieron un estimativo que puedo acceder a una vivienda de 1,2 millones de pesos. Lo que puedo comprar no llega a lo que necesito, son casas muy pequeñas, en un terreno chico, lo que no da las posibilidades de ampliar. Sino son viviendas alejadas o en zonas ‘rojas’ de Mendoza", contó.

Similar a ello fue el caso de Roberto (34 años) casado y con tres hijos, quien explicó: "Busco casa de tres dormitorios, ya que con dos nos quedamos muy chicos. Pero pueden darme de $ 1,2 o $ 1,5 y no alcanza. Además, lo que vemos son casas que tenemos que remodelar, y sabemos que no vamos a tener el dinero".

El dólar y los precios

En estos últimos días el dólar ha comenzado a moverse y según el Gobierno nacional a fin de año podría llegar a ubicarse en los 18 pesos, por cada dólar. En este sentido, el mercado inmobiliario reacciona en este sentido.

Desde Jorba contaron que lo que sucede es que los propietarios de las viviendas prefieren esperar a que se acomode finalmente el dólar. A pesar que los precios no dependen mucho de la cotización del dólar, "saben que a fin de año la casa va a estar tasada más alta, por el movimiento del dólar".

Desde las inmobiliarias coincidieron además que "muchos propietarios, al demorarse los créditos entre 60 y 90 días, no quieren vender porque en esos meses la casa sube por lo que rechazan las transacciones por medio de hipotecarios".

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- Adquisición de una vivienda, nueva o usada, hasta un valor de $1.650.000 - Puede ser una casa o departamento, y su destino tiene que ser de vivienda única, familiar y de ocupación permanente. - Quiénes pueden acceder: familias con ingresos formales netos entre 2 a 4 salarios mínimos, vitales y móviles (SMVyM) -$ 16.120 - $ 32.240. - Tasa de interés: 5% promedio - Tasa UVA entre 3,5 y el 8% - Plazos de pago de hasta 30 años - Las familias pueden elegir el banco donde tramitar el préstamo. - Ahorro de las familias: 10% ó 15% de acuerdo con el valor de la propiedad - Subsidio del Estado nacional: Hasta $400.000 para familias con hijo/s. Directo a la familia y no reembolsable. - Relación cuota/ingreso: 25% del ingreso neto familiar

Ana Laura Saieg - lsaieg@losandes.com.ar


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De las variadas instancias que se ponen en marcha para comercializar un inmueble, sin lugar a dudas la tasación es la base fundamental que sustentará toda la operatoria posterior para posibilitar un negocio exitoso. Tanto más en instancias como las que atraviesa en la actualidad el mercado inmobiliario, con un proceso recesivo que comenzó hace dos años al implementarse el denominado cepo cambiario y que continúa, sin que se avizoren soluciones próximas para reactivarlo.

La distorsión de precios causada por un dólar (como moneda de referencia) con prominente brecha cambiaria de cerca del 70%, más la determinación de la mayoría de los potenciales vendedores de no recibir pesos por "ladrillos", como consecuencia de los elevados índices inflacionarios y la secuela consiguiente de desvalorización de nuestra moneda, torna aún mas compleja la tarea de valuación que requiere sobre todo en estos momentos, del cabal conocimiento de las tendencias y preferencias del mercado.

La tasación debe ser entendida, fundamentalmente, como un estudio del mercado del inmueble, que además contiene la información de su valor. A su vez, se define al mercado inmobiliario como el espacio social que reúne la oferta y demanda de inmuebles y al conjunto de relaciones que éstas establecen entre sí.

Habitualmente, las tasaciones se basan principalmente en el método comparativo, sistema actualmente utilizado por diversos tribunales de tasaciones de organismos provinciales y nacionales, y usualmente empleado en Mendoza. Este valor indicativo se somete a los distintos factores correctivos de incidencia, propios (calidad de la construcción, distribución de ambientes, luminosidad, instalaciones de confort, etc.) y externos (ubicación, características de la zona, etc.) de la propiedad a tasar, para llegar así a los valores más probables de realización, que conforman el llamado "precio de mercado" de cada propiedad.

El valor de mercado es siempre el que está dado por la interacción de oferta y demanda, lo que posibilita una cuantificación económica estimada, para una fecha, lugar y condiciones económicas y de mercado determinados, en tanto las partes hayan intervenido con libertad, sin coacciones y habiendo contado con toda la información para concretar la operación.
De todo ello, se conviene en que la tasación del precio de venta de una propiedad es la estimación más probable del valor que se obtendrá en el mercado en un momento determinado, según las condicionantes favorables o desfavorables económicas y financieras.

Por eso la tasación es una "fotografía" de lo que el perito observa cuando realiza la visita al inmueble objeto de la misma.

La valuación considera el estado, las características y los servicios que cada propiedad tiene al ser evaluada y no lo que está planificado pero no realizado ya que esto puede hacerse efectivo o no.

El tasador estima lo que ve en su peritaje, las condiciones del mercado en ese momento y no las que puedan ser en el futuro, ya que estas presunciones son en todo caso pertinentes a la intuición de los inversionistas, quienes avizoran la valorización o no de la propiedad que van adquirir y por eso arriesgan su inversión previendo que sus pronósticos se cumplan.

Actualmente, la falta de acuerdo entre vendedores y compradores acerca del tipo de cambio de la moneda de pago (dólar) fue factor determinante de la recesión generada en el mercado con que comenzó el año 2012 y que continuó en un plano inclinado.

No solamente resultan afectadas por esta situación, las viviendas urbanas, sino que la demanda de inmuebles rurales en Mendoza decayó notablemente, impulsada también por el descenso en los índices de actividad económica y con ello, el valor de realización de ese tipo de propiedades, se redujo o en el mejor de los casos se mantuvo sin actualizarse.

Las restricciones cambiarias, distorsionaron la referencia de precios relativos en el mercado rural, lo que derivó en diferencias sustanciales de valores entre inmuebles similares, anarquizando de esta manera el mercado. Las severas limitaciones para transferir dividendos a sus países de los potenciales inversores extranjeros y la rentabilidad de las exportaciones, jaqueada por un dólar oficial retrasado, provocaron un impacto recesivo en el sector, cuya recuperación no será sencilla.

En las valuaciones urbanas, también es necesario distinguir el valor de uso del valor de cambio.
Una propiedad por sus características estéticas, históricas o también sentimentales, tiene para el vendedor un valor adicional, pero el tasador, debe considerar esas condiciones, solamente si contribuyen al precio final del inmueble, esto es su valor económico.

Otro punto importante en la tasación de inmuebles usados, es la corrección del valor de reposición a nuevo, que está dado por la disminución del precio de realización por las menores prestaciones que brinda la propiedad, o sea la depreciación que la afectará según antigüedad, estado de mantenimiento, etc.

Menos todavía es aconsejable, en lugar de recurrir a la tasación de un profesional inmobiliario, publicitar un precio tentativo, puramente subjetivo, para ver "que pasa". Los probables compradores, ante valores excesivos, descartarán de plano la propiedad ya que la compararán con propiedades similares del mercado y por lo tanto no se producirán llamados telefónicos ni menos aún visitas. Esto va en contra del inmueble en oferta, ya que cuanto más tiempo permanece en el mercado, se va perdiendo interés entre quienes indagan en los avisos y por tanto se produce un desgaste de la propuesta.

Estas y otras razones son indicativas de la importancia fundamental de una tasación real, lo cual no es para improvisados.

Un corredor público inmobiliario matriculado conoce las normas del mercado y por tanto, ya que entra y sale todos los días del mismo, sabe hasta qué monto estará dispuesto a pagar un comprador potencial por una propiedad determinada, en cada lugar y momento económico, lo que adquiere particular relevancia en la incierta situación económica y financiera del país.

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